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とら紀行

雑記ブログのとら紀行です。海外旅行が好き。不動産投資が副業。節約や映画もときどき。

不動産投資の借り換え経験談

不動産投資

先日、所有物件のローンの借り換えを行いました。

事前に予想していたこともありましたが、実際に体験してみて実感できる部分もあり、もろもろ思ったことを公開します。

 

銀行によっては借り換えとして一括返済をする際に、(違約金の意味も込めて?)返済手数料を徴収します。

不動産投資の融資というのは金額が金額だけに、一括返済の手数料も結構な額になるので、数字だけ見るとちょっと躊躇してしまう部分があります。

ですが実際冷静に考えてみて、今後高い金利を払い続けることを考えれば、それほど高い金額ではありません。

見た目のインパクトにびっくりして冷静な判断を失わないようにしましょう。

 

借り換えについても、利回り的な考え方を適用することができると思います。

今回の借り換えにより一時的に出ていくキャッシュを何年で回収できるのかという考え方です。

金額によっては、利回りのいい戸建物件を1戸買ったような状態と経済的には同じ状態になったりもします。

そう考えると個人的にはちょっとわくわくしました。

 

当然のことですが、借り換え前と比べて、キャッシュフローは増えます。

その内訳として事前のなんとなくのイメージでは、毎月の元本返済金額はそのままで、金利部分が金利に比例して下がるイメージでした。

実際には、元本返済部分が大きくなるので、キャッシュフローの増加ほどに金利支払部分が減るわけではないです。

事前のざっくりとした予想と多少ずれがあるので、やってみないとわからないものだなと感じました。

言い忘れましたが、これは元利均等返済の場合の話です。

 

なんだかんだで、一時的にキャッシュは持っていかれます。

もし買い増しを考えているタイミングであれば、借り換えでキャッシュを減らさず買い増し時の頭金や見せ金として使った方が、長い目で見てキャッシュフローはよくなる可能性もあります。

このあたりはそれぞれの状態次第なので、一概に借り換えが得と言えるものでもないように思います。

 

借り換えの決済当日は結構ドキドキします。

ネットバンキングで朝9時に口座の状態を確認したのですが、反映が遅かったのか、借りたはずのお金が入っていない状態を目撃しました。

これでは一括返済日だというのに返済するお金が全然足りません。

一瞬焦りましたが、その後しばらくして、無事に借りたお金が入ってきて返すべきお金を返せたことをちゃんと確認できました。

 

いざ借り換えとなった場合ですが、金利的には少しでも早い方が得です。

感覚として、次の返済日を迎えて元本を減らした直後がいいかなと一瞬思ったりもしました。

しかし冷静に考えてみればそこまでの期間についても金利がついてしまうので、結局は金利を無駄に払っていることになります。

感覚的にとらえることと、実際の金額では多少ずれが生じてしまうこともあるので、迷ったときは冷静に電卓を叩いて考えるのいいと思います。

 

借り換えとなると、もともと借りていて一括返済される側の銀行の反応は多少渋くなります。

元の銀行としては将来的な利益が減ってしまうので、ある意味当然のことともいえます。

このあたりは割り切って対処したほうが精神衛生上いいでしょう。

 

以上、借り換えで思ったことでした。