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とら紀行

雑記ブログのとら紀行です。海外旅行が好き。不動産投資が副業。節約や映画もときどき。

融資の市況と不動産投資

今は融資が緩い状況だと言われています。
不動産投資での物件購入にあたり融資はとても大切な要素なので、融資の緩いタイミング・厳しいタイミングについて分析してみました。
ごくごくシンプルな分析なので必ずしも常にあてはまりませんが、一般的な傾向を把握できます。

傾向のまとめ

融資の市況 緩い 厳しい
金利 低い 高い
将来の金利 上がる 下がる
選ぶべき金利 固定金利 変動金利
不動産価格 高い 安い
利回り 低い 高い
将来の不動産価格 下がる 上がる
キャピタルゲイン 狙えない 狙える

イールドギャップ

この単純な考えの中では、利回り・金利とも同じ方向に動きます。
しかし利回りの上下に比べて、金利の上下はそれほど大きくならない印象です。
そうなると、イールドギャップは利回りが高い時期、つまり融資が厳しい時期の方が大きく取れます。

固定金利・変動金利

将来的な金利が上がる場合は固定金利を、下がる場合は変動金利を選択するのが得策です。
固定金利の場合、変動金利と比べて多少金利が高くなります。
そのため、融資を受けるタイミングとしては変動金利を使うべきタイミング、すなわち融資が厳しい時の方がいいと言えます。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインを狙わずずっと保有することを前提にするのであれば、将来的な不動産価格を気にする必要がないので、物件購入のタイミングを融資の市況から考える必要はありません。
しかし実際には出口ということを考えると必ずどこかでキャピタルゲイン・キャピタルロスを意識することになるので、物件が安いタイミングで参入するのがいいです。
すなわち融資が厳しい状況の参入が水晶です。

投資の基本は安く買うこと

投資の基本は安く買うことです。
不動産が安い時期・高い時期どちらも購入するという場合でも、ドルコスト法の観点を踏まえると、安い時に多く、高い時に少なく買うのがいいでしょう。
高値の状況で与信枠を使いきってしまうのは、株やFXで言えば高値で投資資金をすべて使い切ってしまう状況です。
投資としては非常につまらない状況になります。


融資が緩いタイミングは不動産の買い時ではない

おおざっぱに分析しましたが、結論として、融資が緩いタイミングは不動産の買い時ではないです。
融資が緩いタイミングでは売りから入りたいところです。
そのような手法があればいいのですが。