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とら紀行

雑記ブログのとら紀行です。海外旅行が好き。不動産投資が副業。節約や映画もときどき。

不動産投資のデットクロス

不動産投資

不動産投資にはデットクロスという言葉があります。

 

元利均等返済でローンを組んで、返済がある程度進んだ頃に起こる現象です。

返済が進むにつれて、元金返済部分は大きく、利息返済部分は小さくなっていきます。

一方で建物はそのころになると償却が進み、減価償却費の額が小さくなったりゼロになったりします。

 

元金返済と減価償却費の会計上のお金の動きと実際のお金の動きの違いが、デットクロスにつながります。

  • 元金返済は会計上費用ではないが、実際にはお金が出ていく。
  • 減価償却費は会計上費用であるが、実際にお金が出ていかない。

 

物件を手に入れたばかりの頃は、減価償却費が大きく取れる一方で元金返済は少ないです。

実際にお金の出ていかない費用の部分が大きいため、利益が圧縮されて支払う税金が少なく、手元に多くのお金が残ります。

 

ローンの返済が進んでくると逆に、減価償却費は小さくなり、元金返済が大きくなります。

会計上の費用になる部分が小さいため、利益が膨らんでしまいより多くの税金の支払いを要求されます。

支払いの原資とするべきお金も、元金返済という費用にならない形で多く持っていかれているため、税金の支払いができなくなるというパターンです。

 

将来的にデットクロスが起こることを見込んで、支払い用のお金をしっかりと貯めておけば問題はありませんが、手元にあるお金を使っていいお金と勘違いしてしまうと、将来破綻することになります。

 

ちなみに、デットクロスという言葉ですが、人によってはデッドクロスと呼んでいたりもします。

  • デットクロス debt(借金の) cross
  • デッドクロス dead(死の) cross

英語にするとこうなると思うのですが、どちらが正しいのでしょうね。

意味合いとしてはどちらもありのような気がしますが、後者の言葉の響きはとても恐ろしいです。